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Les prix de l’immobilier ont spectaculairement augmenté en 20 ans, rompant avec une progression qui était auparavant bien plus lente, voire stagnante. Cette hausse démesurée des prix — notamment à Paris et en Île-de-France — a des conséquences très importantes sur le pouvoir d’achat des Français, bien plus que l’inflation de la fameuse « baguette de pain » à l’honneur dans tous les médias. Or, en dépit de ce constat accablant, les ventes de logements ont atteint des sommes historiques, tandis que les ménages n’ont jamais été autant endettés. Comment expliquer ces phénomènes, et que va-t-il se passer avec la baisse des prix qui commence ?

Graphe Économie
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publié le 31/10/2022 Par Olivier Berruyer
Prix des logements : le retournement du marché a commencé...
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I. Prix des logements : le retournement du marché a commencé...
II. Propriétaires, locataires : qui sont-ils et quel avenir pour l'immobilier ?
III. Les prix des logements vont baisser : l'impact de la hausse des taux d'intérêt

Les prix immobiliers croissent quasiment continument depuis 25 ans. Ce marché immobilier a connu 5 périodes distinctes :

- de 1997 à 2008, les prix n’ont cessé de gonfler, atteignant même le rythme faramineux de 15 % de hausse en 2004. C’est à ce moment-là que s’est constituée la majeure partie de l’énorme bulle immobilière toujours présente, entretenue par la forte création monétaire réalisée dans ce but par les banques privées ;

- en 2008 et 2009, le marché s’est retourné, et a connu une importante baisse durant la crise économique, mais elle a été de courte durée ;

- de 2010 à 2012, la baisse précédente a été annulée par un rebond du marché, mais qui s’est également essoufflé rapidement ;

- de 2013 à 2015, le marché s’est modestement dégonflé, durant les années de crise de l’euro et des craintes sur la santé des banques ;

- depuis 2016, il est reparti à la hausse, moins fortement qu’avant, mais continument autour de 5 % par an. Ceci n’a été possible que par la forte baisse des taux d’intérêt, devenus quasi nuls, qui ont permis d’augmenter le pouvoir d’achat des emprunteurs, et donc de continuer à alimenter la bulle. Les prix ont cependant fini par atteindre le maximum possible compte tenu des revenus des emprunteurs et de leur capacité d’emprunt.

Plus récemment, on constate ce trimestre qu’au niveau national, l’évolution annuelle des prix de l’immobilier poursuit sa forte hausse (7 % en moyenne, dont 5 % pour les appartements et 9 % pour les maisons), mais avec une décélération.

Ce retournement apparait plus clairement si l'on analyse l’évolution des prix non plus sur un an, mais seulement sur un trimestre. Ces prix continuent donc à augmenter, mais on observe bien une diminution de leur croissance, modérée en Province, mais très brutale en Île-de-France hors Paris, là où les capacités d’emprunts sont saturées.

La capitale fait figure d’exception : la crise du Covid et la hausse du télétravail avaient entrainé une fuite vers de meilleures conditions de vie et donc un très brutal retournement du marché parisien, et une augmentation des prix des maisons en Île-de-France.

Actuellement, le marché parisien est de nouveau à rebours et a cessé sa baisse ; il semble que de riches investisseurs se tournent vers le centre de Paris en cette période d’inflation et de la faible rémunération des actifs financiers et des risques pesant sur eux. Pour mémoire, rappelons qu'il fut un temps pas si lointain - l'an 2000 - où on pouvait acheter un 80 m² en plein centre de Paris pour 400 000 €...

À part cette particularité parisienne, en Île-de-France l’évolution des départements est très proche ; on observe simplement qu’une hausse plus élevée a eu lieu dans les trois départements limitrophes de Paris, constituant la petite couronne : les Hauts-de-Seine (92), la Seine-Saint-Denis (93) et le Val-de-Marne (94).

Au niveau des régions, on observe qu’une très forte bulle s’est constituée à Lyon à partir de 2016, poussant à la hausse les prix de la région Rhône-Alpes.

La tendance en Province a été globalement la même suivant les types de biens, les maisons et l’appartement de centre-ville ayant augmenté de 5 % de plus que les autres biens depuis 2015.

Au final, on constate bien au niveau national un fort renchérissement des principales agglomérations et zones touristiques.

Une explosion brutale des prix réels de l’immobilier… jusqu’à la crise

Un achat immobilier étant par nature réalisé avec une vision d’investissement à long terme, il convient de tenir compte de l’inflation pour réaliser des analyses sur longue période, a fortiori aujourd’hui avec l’inflation qui redevient forte. Ainsi, si en 2021 une maison valait 100, et qu’elle vaut 102 en 2022, son prix a augmenté. Mais si l’inflation termine à 8 %, on se rend bien compte qu’en réalité, la valeur réelle de la maison, correspondant à celle du pouvoir d’achat de cette valeur, a baissé d’environ 6 % en un an.

Avec cette correction, on observe que, des années 1960 à l’an 2000, les prix de l’immobilier augmentaient à allure modérée, mis à part durant le bref pic spéculatif à Paris de la fin des années 1980. En revanche, à partir de l'an 2000, une forte hausse a fini par doubler les prix immobiliers réels en l'espace de 8 ans, jusqu'à la crise de 2008. Les prix en France sont restés relativement stables depuis, sauf en Île-de-France et à Paris, les prix de la capitale ayant encore augmenté de 50 % entre 2010 et 2020. La crise du Covid puis l’épisode inflationniste actuel ont donc cassé cette hausse, et entrainé une baisse sensible des prix parisiens, de près de 10 % en termes réels.

Des prix qui augmentent et des revenus qui ne suivent pas…

La hausse drastique des prix de l’immobilier aurait pu être moins douloureuse pour les ménages si elle avait été accompagnée par une augmentation similaire des revenus. Mais cela n’a pas été le cas.

Le graphique ci-dessous montre la relation entre le prix des logements et le revenu annuel des ménages : on constate clairement que le prix des logements pour les ménages entre 1964 et 2000 était stable, et suivait l’évolution de leurs revenus. Cette stagnation des prix avec de légères variations — de plus ou moins 10 % — est désignée sous le nom de « tunnel de Friggit ».

La bulle immobilière de 2000-2007 a ainsi eu pour conséquence une augmentation impressionnante de 70 % du prix des logements en fonction du revenu des ménages, soit un doublement par rapport au niveau des prix de 1985 ! Depuis, les prix immobiliers stagnent à ce niveau très élevé, d’où le sentiment très fort de perte de pouvoir d’achat des Français.

Cependant, à Paris, la situation est différente : comme on l’a vu, les prix ont continué à augmenter fortement après 2010. Au final, par rapport à son niveau moyen « historique » de 1965 à 2000, le prix de l’immobilier parisien rapporté au revenu annuel a ainsi été multiplié par près de 3. Ce ratio commence à peine à diminuer, mais il est freiné par le fait que l’inflation diminue aussi le revenu réel des ménages.

Afin, d’être plus concrets, prenons l'exemple de prix en euros pour un logement de 70 m² : alors qu’il vaut environ 160 000 € en moyenne en France, il faut débourser 300 000 € en Île-de-France (90 % de plus) et 740 000 € à Paris (360 % de plus, et 150 % de plus qu’en Île-de-France). Autrement dit, l’accès à la propriété est quasiment impossible à Paris.

Les loyers sont restés à des niveaux beaucoup plus raisonnables

Enfin, on peut également noter que, contrairement aux prix du logement à l’achat, les prix des loyers n’ont pas suivi cette folle hausse, et qu’ils se maintiennent à un niveau à peu près constant depuis le début des années 1990 : ils sont même en légère baisse depuis 2015, ce qui a dégradé la rentabilité locative.

Les idées reçues sur cette inflation de l’immobilier (manque de constructions, de foncier...)

Le manque de construction de logements est souvent évoqué pour expliquer la hausse des prix de l’immobilier en France. Pourtant, sur ce plan, nous faisons partie des pays les plus dynamiques ! En effet, avec une moyenne de construction annuelle d’environ 6 logements pour 1000 habitants depuis 2009, la France est le pays d’Europe qui bâtit le plus de logements par habitant, malgré une baisse consécutive à la crise des subprimes.

Après la période de construction massive des Trente Glorieuses (avec un pic à près de 560 000 au début des années 70), le nombre de logements construits avait baissé, pour atteindre moins de 300 000 en 1990. Il était ensuite remonté drastiquement jusqu’en 2008 pour frôler les 500 000 constructions sur un an.

Pourtant, parallèlement, le prix des logements français sur cette même période s’est envolé, ce qui montre qu’il n’y a pas eu de corrélation entre la hausse des prix et le manque de construction.

De même,  des analyses plus poussées montrent que cette hausse n'est pas due :

- à une insuffisance de terrains disponibles. On observe en effet que le prix des logements ne résulte pas du prix des terrains à bâtir, mais que c’est l’inverse ;

- de manière significative à un effet inflationniste des aides à la construction (défiscalisation...) :

- aux achats par les étrangers, sauf exceptions très localisées.

En réalité, comme nous le verrons dans un prochain billet, cette hausse est très largement due à l'environnement financier.

Conclusion

En résumé, beaucoup de Français souffrent des conséquences de l’énorme bulle immobilière générée dans la dizaine d’années ayant précédé la crise de 2008. Nous verrons dans un prochain article que la France est l’un des rares pays où cette bulle ne s’est pas dégonflée ; par exemple, les États-Unis ont eu le temps de dégonfler leur bulle, et d’en reconstruire une autre…

Pire, la bulle française a encore nettement augmenté depuis 2015 en raison de la baisse historique (et anormale) des taux d’intérêt, et les gouvernements ont abandonné toute volonté de traiter ce grave problème qui grève les budgets de nombreux jeunes ménages, ainsi que l’économie (l’argent durement sorti du budget pour rembourser le crédit profitant à des vendeurs âgés peu consommateurs est autant d’argent qui ne profite pas à l’économie).

Cependant, les choses vont changer : le retour de l’inflation va forcément faire monter les taux des emprunts (qui atteignent déjà 7 % aux États-Unis, lesquels sont en avance sur nous), ce qui va détruire une partie importante du pouvoir d’achat immobilier, donc probablement diminuer drastiquement la demande (en plus des autres problèmes économiques). Tout ceci devrait donc faire baisser les prix immobiliers, et peut-être même fortement : ce que les taux bas ont créé, les taux hauts le détruiront.

Enfin, une dernière question se pose : est-il vraiment plus favorable d’acheter (comme on l’entend beaucoup dans les médias économiques), que de louer son logement ?

Pour découvrir la suite de cette analyse, Cliquez ICI !

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