Acheter ou louer son logement ? Quand être propriétaire devient dangereux...

Les bouleversements économiques qui agitent le pays n’ont pas épargné le marché immobilier. La crise immobilière a déjà commencé, et plus que jamais la question de l’opportunité d’acheter son logement plutôt que de le louer se pose. Contrairement à ce que prétend la sempiternelle rengaine d’une presse peu soucieuse des intérêts du plus grand nombre, acheter n’est pas toujours un bon investissement. Cela peut même s’avérer catastrophique dans des conjonctures incertaines. Explications.

publié le 24/03/2023 Par Olivier Berruyer

Cette analyse graphique est à l’origine d’une chronique vidéo, que vous pourrez retrouver ICI, sur la chaîne YouTube Élucid.

En complément de cette analyse, vous pourrez tester vos cas particuliers dans le simulateur que nous avons spécialement développé pour vous ICI.

Acheter n’est pas toujours plus rentable que louer

Bien entendu, si la question est « Faut-il mieux acheter ou louer un logement durant 40 ans ? », en effet, la réponse en général est bien « il vaut mieux acheter ».

MAIS tout est dans le « durant 40 ans ». En général, on garde rarement un bien immobilier pendant autant d’années. Et dans ces cas de figure, la rentabilité de votre opération immobilière va dépendre de différents facteurs, car les choses sont beaucoup plus complexes que ce que la plupart des intervenants – largement intéressés financièrement à l’évolution positive du marché – déclarent dans les médias, comme nous l’avons vu dans cet article.

En réalité, il y a trois grandes raisons qui expliquent que, parfois, il est plus rentable de louer que d’acheter :

- si le locataire est le seul à payer un loyer, il existe des coûts qui sont supportés par les seuls propriétaires, et qui sont parfois très importants ;

- l’achat immobilier consiste par nature à acheter un bien immobilier. La rentabilité de cette opération dépend donc grandement de l’évolution des prix de l’immobilier jusqu’à la revente ;

- enfin, en fonction des cas, la faible rentabilité locative peut avantager la location, comme on va le voir.

Les surcoûts de la propriété immobilière

Lorsque l’on achète, la première idée qui s’impose est la suivante : je ne perds pas d’argent car je j’obtiens un titre de propriété sur mon bien immobilier, que je pourrais donc revendre à l’occasion, évitant ainsi une perte, ou obtenant même une plus-value. Avant même d’évoquer les obstacles du marché, il faut donc en premier lieu rappeler les quelques coûts irrécupérable (et non-négligeables) liés à la propriété immobilière : intérêts, frais de notaire, frais d’agence, taxe foncière, charges non locatives, travaux, etc.

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