Prix de l'immobilier : l'émergence d'une bulle immobilière mondiale ?

À l’exception de l’Allemagne, de l’Italie et de la Suisse, tous les grands pays d’Europe ont connu une hausse sensible des prix de l’immobilier. Le Royaume-Uni est le pays où cette augmentation a été la plus forte, avec une multiplication par près de trois des prix, tandis que le Japon est le seul pays étudié dont les prix de l’immobilier ont diminué depuis 1995. La France a quant à elle connu une croissance des prix immobiliers de 100 % sur cette période, soit un doublement.

La culture locative allemande

Le marché immobilier allemand se distingue par une baisse des prix continue — de 24 % — entre 1995 et 2011. Ceci est notamment dû, comme au Japon, à une faible croissance démographique, en raison d’une natalité peu dynamique. Ce faible niveau des prix s’explique aussi par une faible tension du marché, due à la culture locative dominante en Allemagne dans les grandes villes : le taux de propriétaires en Allemagne est de 51 % en 2019 selon Eurostat, contre 65 % en France et 65 % au Royaume-Uni.

La structure de l’économie allemande est également déterminante dans le niveau des prix : il n’y a pas comme en France, un seul bassin d’emploi densément peuplé, mais plusieurs grandes métropoles. Le faible coût du logement allemand est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les « réformes Hartz » de modération salariale dans les années 2000 n’ont pas affecté plus gravement les ménages allemands. Cependant, depuis 2012, les prix de l’immobilier sont en croissance et ont même dépassé, à partir de 2019, leur niveau de 1995. Ils poursuivent encore aujourd’hui leur croissance, facilitée par la politique accommodante de la BCE.