Prix du logement : bientôt l'explosion des bulles immobilières occidentales ?

À l’exception de l’Allemagne, de l’Italie et de la Suisse, tous les grands pays occidentaux ont connu une hausse sensible des prix réels de l’immobilier, c’est-à-dire une fois l’inflation déduite. Le Royaume-Uni et le Canada sont les pays où cette augmentation a été la plus forte, avec une multiplication des prix par 3, tandis que le Japon est le seul pays étudié dont les prix de l’immobilier ont diminué depuis 1995.

La France a connu un doublement des prix immobiliers sur cette même période :

La culture locative allemande

Le marché immobilier allemand se distingue par une baisse des prix continue entre 1995 et 2011, ayant atteint -24 %. Ceci est principalement dû à une faible croissance démographique, en raison d’une natalité peu dynamique. Ce faible niveau des prix s’explique aussi par une faible tension du marché, due à la culture locative dominante en Allemagne dans les grandes villes : le taux de propriétaires en Allemagne est de 51 % en 2019, selon Eurostat, contre 65 % en France et 65 % au Royaume-Uni.

La structure géographique de l’économie allemande est également déterminante dans le niveau des prix : il n’y a pas, comme en France, un seul bassin d’emploi densément peuplé, mais plusieurs grandes métropoles. La diminution des prix des logements allemands est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les « réformes Hartz » de modération salariale dans les années 2000 n’ont pas affecté plus gravement les ménages allemands.

Cependant, depuis 2012, les prix de l’immobilier sont en croissance et ont même dépassé, à partir de 2019, leur niveau de 1995. Ils ont poursuivi leur croissance jusqu’en 2022, poussés par la politique de taux bas de la BCE. Mais le retour de l’inflation en 2022 et la hausse des taux induite ont cassé ce mouvement : les prix réels baissent de nouveau en Allemagne.